成長株への長期投資〜経済的自由人を目指して〜

今年の1月下旬に、投資用として唯一保有していたワンルームマンション区分1部屋を売却する
事を決断し、実行した。

手付金は既に入金されているが、現在は契約完了に向けた諸手続き中であり、全てが完了して
残金が振込まれ売却先に物件を引き渡すのは、10連休前の予定となっている。

この物件は今から25年前の1994年に新築され、1,620万円で購入したものである。

不動産投資に関する現在の風潮では、新築ワンルームは利回りが悪く間違っても手を出しては
いけないものの代名詞のごとく言われている。

しかし当時の私は何と言っても初めての物件購入で経験が無く、余りそこまで深く考える事も
なく購入を決断していた。

この物件は交通系の大手デベロッパーが企画・開発し、これまた財閥系の大手不動産が建設した
（＝下請け・孫受け・ひ孫受け・・・に丸投げして作らせた）ものである。

立地はJRのターミナル駅から私鉄で3駅、そこから徒歩2分の所である。

大手の建設で信用できるし、駅近で入居希望者にも困らないだろうと購入したのである。

住宅ローン 1,250万円を組んで購入し、6年前の2013年には残金 500万円を一括で返済した。
現在のキャッシュフローは、年間で 63万円ほどである。

＜売却金額と投資結果＞

　売却金額と最終的な投資結果については、まだ売却手続き中のため確定はしていない。
　売買契約自体も、物件引き渡し日までに大地震等により物件が毀損すれば解除される。

　これらの金額は全てが完了した後、10連休中に別途記事にする予定である。
　
＜売却を決断した理由＞

　これについては、複数の理由がある。

　１．物件の老朽化に伴う、市場ニーズとのギャップ拡大リスク
　２．物件の老朽化に伴う、維持費の増大リスク
　３．自身の高齢化による、維持活動の継続性リスク
　４．現在の不動産相場が、比較的高い

　以下、順に記載する。

　１．物件の老朽化に伴う、市場ニーズとのギャップ拡大リスク

　　　中心地から利便性の良い立地であっても周囲には新しい物件が建設され、脅威となっている。

　　　部屋の面積は現在の標準的は広さよりは狭く、浴室・洗面・トイレ一体形は見劣りする。
　　　無理矢理分けるリフォームもあるが、異常に狭くなり使い勝手が悪くなる。

　　　また、部屋には収納が一切なく使い勝手が悪い。
　　
　　　しかし私は幸運にも新築時より22年間、期間を空ける事なく合計3人の賃借人にずっと同額の
　　　月7万円の家賃で貸し続ける事が出来た。

　　　そして最後の3人目は、後半は明らかに相場より高い状態であった。

　　　＜関連記事＞
　　　 ワンルーム賃借人は超いい加減な女だったが、結局儲けさせてくれた話し（記事 No.00398）

　　　しかし4人目は流石に無理で、月6.5万円で借している。
　
　　　しかも、広告には目立つ「賃料」は 6万円、そして脇に小さく「管理費」 5千円という
　　　表示により、契約に至っているのである。

　　　更に募集に当たり、下記工事に 30万円ほどかけた上での契約成果である。

　　　　・クロス張り替え
　　　　・床フロアタイル貼り
　　　　・HIヒーター設置
　　　　・浴室、キッチンその他工事
　
　　　床フロアタイル貼りは上記記事にある前賃借人が既設のフローリングを破損したため、
　　　上から「もどき」を貼付けたものである（白で見栄えがよく部屋が見違えた）。

　　　こうしてそれなりの費用を掛けて室内をリフォームし、募集賃料を下げてやっとの想い
　　　で契約に漕ぎ着けた4人目の賃借人であった。

　　　しかし先日何と、2年目の契約更新を行わずにあっさり直前の4月中旬に部屋を退去すると
　　　管理会社を通じて連絡して来たのである。

　　　ふぅ、売却した後で良かった。

　　　やっと入居が決まって僅か2年でまたゼロから募集なんて、もう・・・である。
　　　こういうのは、意外とフラストレーションが溜まるのである。

　　　今後も、年々利用者が求める住居環境とこの部屋の環境はそのギャップが大きくなる事が
　　　予想され、賃料は下落傾向が続くと思われる。

　　　フラストレーションも、どんどん溜まりそうである。　　　

　　
　２．物件の老朽化に伴う、維持費の増大リスク

　　　最大の懸念事項が、これである。

　　　管理費および修繕積立金の合計金額は新築以来、これまでに3回値上げされている。　　

　　　そして物件維持のために重要なのは、修繕積立金である。
　　　これは、今後も値上げが続く事が予想される。

　　　また、当マンションの1階部分は不動産会社が所有権を有するテナントとなっている。
　　　入居者はこれまで何回か入れ替わり、現在は事務所となっている。

　　　その前は飲食店であり、この店はトラブルを発生させ管理組合が訴訟を起こす事態に発展。
　　　訴訟費用を住民が支払った大事な財布から拠出しており、本当に無駄である。

　　　テナントが入る物件を購入していけないという大きな教訓を得たが、後の祭りである。　　

　つまり１と２で今後も収入は下落圧力、支出は上昇圧力が常に掛かり続けると考えている。

　従って、物件からの収益を最も頼りにする「いざ自分の老後時代」にどうなっているのかを
　考えた時に、とても頼りにはならないと判断したのである。

注）画像の物件は、所有物件とは一切関係ありません。

　３．自身の高齢化による、維持活動の継続性リスク

　　　私は、株式投資は「静」の投資、不動産投資は「動」の投資であると考えている。

　　　株式投資は、基本的には投資先の経営者に事業を委ね、投資家は会社のオーナーとして
　　　株主総会で議決権を行使して、株主としての権利と義務を果たせば良い。

　　　株主総会への出席は必須ではなく、通常は議決権行使書を返送するかネットで手続き
　　　すれば完了である。

　　　それ以外に、自分が行動する必要はない。
　　　（投資先をウォッチして、色々と考えを巡らせるのは別の話しである）

　　　しかし、不動産投資ではそうはいかない。

　　　株式投資における「株主総会」に相当するものとして、「管理組合総会」がある。
　　　これは株式投資と同様、総会には出席せずに議決権を行使することは可能である。

　　　しかしそれ以外にも、

　　　　・管理組合理事の引き受け
　　　　・マンション全体の問題への協議参加
　　　　・賃借人からの要望や部屋のトラブル等の対応
　　　　・賃貸借契約を管理する不動産会社との関係
　　　　・賃貸借契約締結や更新の対応
　　　　・賃貸借契約終了に伴う部屋の現状確認と現状復帰
　　　　・賃貸借契約終了に伴う部屋のリフォーム
　　　　・賃貸借契約終了に伴う新たな募集

　　　等の活動があり、これらは体を動かして対応する必要がある。

　　　勿論、元気な内は何も問題はない。
　　　しかし自分が老後になって無理が利かない体になった時に、何れ負荷になる時が来る。

　　　不動産投資は事業であり、自分で行動して事を前に進めるのが前提である。
　
　　　そんなに長く生きるつもりは無いが、自分の寿命は自分では決められない。
　　　90歳になってもなお、不動産会社の担当者と現場で調整している姿を想像できないのだ。

　　　株価チャートを眺めて判断を下し、注文をクリックする位なら出来るかもしれないが（笑）

　
　４．現在の不動産相場が、比較的高い

　　　売却を決断しても、安い金額でしか売れないのでは実行は難しい。

　　　不動産市場は数年前から東京オリンピックの開催に向けて盛り上がり、現在は少しピーク
　　　を過ぎて下落し始めている所であろう。

　　　以前より出口戦略に向けて考えていた所に、格好の相場が到来したため決断したのである。
　　　そして当初の想定金額よりは高く売却出来た、というのが感想である。

　
＜再投資先とスタンス＞

　このまま無事に売却が完了すれば、10連休にはまとまった現金を保有している事になる。
　そしてそれらはやはり、全て日本株に投資する予定である。

　但し、現在の相場環境は一旦騰がる所まで騰がり切ったという感じであり、連休明けの
　5月7日に直ぐに全額を投資するという訳にも行かない。

　まとまった投資を実行した結果がいきなり全て含み損というのも切ないため、昨年12月の様な
　ミニクラッシュが来るのを待って、基本的には買い下がりのスタンスで臨む予定である。

　既に、投資したいと思う企業を10銘柄程度は選定してある。

　今回の売却により不動産からのインカムゲインが無くなった訳であり、銘柄選定に当たっては
　PF全体として、ある程度の配当利回りを得る事も意識している。

　配当利回りは12月26日の水準まで下がれば 1～5%まで、平均 3%程度を確保できそうである。
　そして投資後の第1の目標は、ワンルームからの年間キャッシュフローと並ぶ事である。

　したがって、当該PFからの年間手取り配当 63万円の達成と、ある程度の含み益の確保である。
　含み益はともかく、配当は上手く行けば 6～7年程度での達成を想定している。

　不動産から株式への乗り換えが、トータルで成功したか否かを判断するのは難しい。

　しかし年間配当の目標金額を達成し、且つある程度の含み益を実現していれば、今回の売却と
　株式への投資先の振り替えは成功した事になると考えている。

　緩やかに下がり続ける賃料よりは、スタートラインでは安くとも段々と増える期待の持てる
　配当の方が、今の私には魅力的である。

今後はこのまま何事もなく無事に契約を完了させて10連休を迎える事が出来たら、その後は
何らかの原因で相場が大きく下がるまで、気長に待ちたいと思う。

具体的な金額を含む売却による投資結果は、10連休中に改めて記事にする予定である。

＜ブログ村ランキングに参加中。ランクアップにご協力下さい（→ありがとうございます）＞

[成長株への長期投資～経済的自由人を目指して～　記事 No.00426]