投資方針

ワンルームの引き渡しが完了、売却ミッションコンプリート

本日4月19日、売却手続き中であったワンルームマンション区分1部屋の引き渡しと残金の
受取を予定通り行い、一連の手続きが完了した。

<関連記事>
保有するワンルームの売却を決断し実行中、全て日本株に投資予定(記事 No.00426)

前回の記事では物件の概要と売却理由を記載したが、今回は売却の経緯とその結果について
時系列で記載する。

 
<2018年12月中旬>

ある不動産会社から、本物件の買取価格が記載されたダイレクトメールが届いた。
価格は、865万円であった。

本物件を対象とした売却に関するダイレクトメールは、これまで複数の企業から
定期的に届いていた。

しかし肝心の買取価格については何れも記載がなく、査定を依頼する必要があった。

一頃より不動産市況が上昇しているのはわかってはいるが、肝心の価格は分かり難い。

不動産はユニークな存在であり、立地・建物・階・間取りといった全ての条件が
全く同じものはこの世に2つと存在せず、比較がし難い。

価格がわからなければ売却に向けて腰を上げにくく、そのため機会があれば動きたいと
思ってはいたが、中々そのキッカケがない。

その様な中で、ズバリ買取価格が記載されたダイレクトメールが届いたのである。
私はこれをチャンスと思い、売却に向けて行動を起こす事にした。

というのは買取金額が提示された事で、本物件に関して目安となる相場を手に入れる事が
出来たのである。

加えて、敢えて買取価格を提示したという事は、金額についてある程度の自信があるという
事の現れであると考えたのである。

私は最終的にこの企業に売却する事になった場合の事を想定して、ネット上で閲覧可能な
あらゆる限りの情報を収集した。

当然の事ながら中には営業に関する姿勢などネガティブな情報もあったが、その割合から
して根本的に大きな問題がある企業ではなく、取引に支障はないという判断を下した。

 
<2018年12月下旬>

本物件は築25年でもあり、契約成立までの長期化や買取を希望する第三者との条件折衝に
エネルギーをかけたくなかったので、仲介は初めから避けて買取一本で進める事にした。

そこで、定期的にダイレクトメールが送られてくる企業数社に買取価格の提示を依頼した。

何れも投資用ワンルームの売買を得意とする中小企業であり、本物件も熟知している。
そして上記以外の企業は、大手を含めて対象の範囲外とした。

物件を知らなければゼロからのスタートとなるし、相手にその気が無ければ叩かれる。
また、大手は意思決定が遅く経費が掛かる点で不利であり、低い金額になると思い外した。

そして依頼する際は、既に売却金額を提示した企業がある事、また売却は決断済みであり
お願いするかどうかは、この提示金額を上回るか否か次第である事を伝えた。

また当然なから、提示された買取金額については伏せた。
こうしてこちらの本気度を示し、相手に精一杯の金額を引き出させようとしたのである。

その結果。

数社の提示した金額は何れも下回り、740万円 ~ 820万円の範囲であった。
やはり前出の 865万円という価格は、かなり頑張った数字であることが伺い知れたのである。

こうして相見積りの結果、最初に金額を提示した冒頭の企業に売却する事を決定した。

 
<2019年1月上旬>

決定した同社に連絡し、提示価格での売却の意思を伝えて担当者を付けてもらった。
その後担当者から連絡があり調整の結果、1月下旬に対面して契約を締結する事となった。
 
 
<2019年1月20日>

担当者と対面し、建物売買契約書を締結した。

売買代金は 865万円、手付金として 170万円を即日支払い。
なお当日は日曜日のため、手付金は翌21日に振込まれる。

残金 695万円は最長で 4月26日迄に支払われ、当該日が物件引渡日となる。
10連休前には引き渡しを終える予定だが、それなりに時間が掛かるとの事であった。

なお、現在の賃貸借契約は4月10日までであり、契約継続なら更新手続きを行う必要があるが
微妙な時期でもあり、どう対応すれば良いかを尋ねた。

回答は、更新手続きの連絡が賃貸管理会社からあるまでは連絡不要との事であった。

当日は契約に掛かる全ての条項が説明され、かなりの時間を費やし中々疲れる日であった。
また手付金は約束通り翌21日に振り込まれ、領収証を返送した。

 
<2019年2月中旬>

賃貸管理会社から契約更新手続きの連絡があった。
(平日日中のため不在にしており、留守番電話メッセージ)

賃貸管理会社には連絡せず、担当者にその旨を連絡した。
担当者より先方に連絡し、以降の管理は自社で行う事を伝えるとの事。

そりゃプロだからね、わざわざ同業他社に委託する必要もないだろう。

しかしこのまま行くと、賃貸借契約更新日(4月11日) < 引き渡し日(最長4月26日)となるが
果たして事前に移管できるのだろうか?

それとも売買契約を締結した時点で、以降は可能なのであろうか。

この辺りは特に自分で調べてはいないが、本当に微妙な時期なのである。
まぁ、プロが言うのだから出来るのであろう。

賃貸管理会社さん、長い間ありがとう。 お別れの言葉も伝えられなかったけれど。

 
<2019年2月下旬>

担当者から連絡あり。
何と! 前回の記事にも書いたが、契約を更新せず退去すると連絡があったとの事。

この土壇場に来て、退去ですか・・・・
退去イコール、私の収入が減るという事である。

・・・プチショックである。

 
<2019年3月下旬>

担当者から連絡あり。
貸借人は、4月4日に退去する予定。

退去当日の立ち会いとリフォーム内容および両者の負担割合について賃借人と合意する
必要があり、どうするかの判断を求められた。

つまり、私が対応するか、担当者におまかせするかの二択である。

おまかせ料は、1万円である。
平日に急に休みを取れないし、今さら面倒でもあるのでお願いする事にした。

当日の立ち会いやリフォームに関する代理対応については、1月20日の売買契約締結時に
賃貸借契約に関する私からの委任状を受領しており、問題ない。

流石はプロであり、この辺りは抜かりはない。

また、リフォーム見積りの依頼先は今回は地場である賃貸管理会社にまかせて良いかとの
確認があったので、了承した。

そして、本物件の引き渡し日について。
司法書士が同行する必要があり、調整の結果4月19日に決定した。

  
<2019年4月9日>

担当者より、リフォームの見積り結果と精算書をメールで受領した。

 <リフォーム費用見積り>
  ・クロス貼り替え
  ・ハウスクリーニング
  ・エアコン内部洗浄
  ・混合栓水漏れ修理
  ・流し台コーキング

   合計 84,844円  (負担額 圭壱:37,022円、賃借人:47,822円)

オーマイガー、相見積もりを取っていない。

しまった、言うのを忘れたら手抜きされてしまった。
第三者から依頼させた結果である。

今までは、全て必ず3社に相見積もりを取得した上で決定していた。
今さらもう残された日にちが無いし、後の祭りである。

 <精算書>

  ①売買(残)代金
   売買代金 865万円 – 手付金 170万円 = 695万円

  ②固定資産税等の精算
   2018年の固定資産税等実績     :29,000円
   2019年1月1日~4月18日分(108日間) :29,000円 × 108 ÷ 365 = 8,581円
   圭壱代行支払い合計額        :29,000円 – 8,581円 = 20,419円

  ③管理費等の精算
   月額の管理費及び修繕積立金    :12,510円
   圭壱代行支払い合計額       :30,024円
      4月19日~30日(12日分)   :12,510円 × 12 ÷ 30 = 5,004円
      5月・6月          :12,510円 × 2 = 25,020円
   
  ⑦退出精算費用
   敷金   : 60,000円 – 47,822円(リフォーム本人負担分) = 12,178円
   4月賃料 : 65,000円 – 8,667円(4日間分) = 56,333円
   合計   :125,000円 – 56,489円 = 68,511円

  ⑧現状回復工事費用
   リフォーム :84,844円
   立ち会い料 :10,800円
   合計    :95,644円  

精算書には各項目の算出式等の記載がなく、上記の計算を自分でやらなければならない。
この辺りは、少し不親切であると感じた。

②と③の合計金額 50,443円は収入ではないため、実質的な受領金額はこの分を除くと

   6,833,788円 – 50,443円 = 6,783,345円

となる。 従って、今回の物件売却および賃貸借契約終了による最終結果は下記となる。

   1,700,000円 + 6,783,345円 = 8,483,345円

賃借人が引き渡し日前に退去した事で、下記の金額を取り損ね / 余計に支払う事になった。

 ・賃料(4月5日~18日):30,333円
 ・リフォーム費用   :37,022円
 ・立ち会い手数料   :10,800円
  合計        :78,155円

トータルで 8万円近くとなり、中々バカにならない。
もうちょっと借り続けてくれれば、である。

 
<2019年4月19日>

予定通り担当者と司法書士に対面し、本物件の権利証を提出。

そして登記を移転するための書類に、実印を押印する。
本当に、たまにしか使用しない実印である。

印鑑証明書も提出し、免許証で本人確認も完了。

この後本社から残金の振込が実行され、口座に入金された事を確認。
担当者に鍵やその他の書類を引き渡し、一連の手続きは終了。

25年間に亘る本物件への投資が、遂に幕を閉じた。
この間それなりに色々とあり、感慨深いものがある。

以上、本日無事に物件引き渡しと残金の受取りが完了したので結果として纏めた。
次回は、本物件の新築投資から売却までのトータル損益について振り返ってみたい。

<追伸>

この記事を書き終わった正にこのタイミングで、別の企業からダイレクトメールが届いた。

750万円ですか、スイマセン、完売です(^^

その内、この手のダイレクトメールも届かなくなるのであろう。
不動産投資、本日卒業である。

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[成長株への長期投資~経済的自由人を目指して~ 記事 No.00435]

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管理人プロフィール

 Author : 圭壱

 50代の会社員。

 2013年より日本株を対象とした

 成長株への長期投資を実践。

 投資先企業の活動を通じた社会貢献と同時に、投資

 資本の成長を目指す。 最終目標は経済的自由人。

保有株式の年末評価額 (単年率・累計率)

 2013年12月  1,560 万円でスタート

 ・2013年   1,567 万円 ( +0%

 ・2014年   1,923 万円 ( +23% ・ +23%

 ・2015年   2,297 万円 ( +19% ・ +47%

 ・2016年   2,695 万円 ( +17% ・ +72%

 ・2017年   4,739 万円 ( +76%+203%

 ・2018年   4,180 万円 ( ▲12%+166%

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